Trang ChủChúng tôi đã đi khảo sát đất ngoại thành khá nhiều chuyến, và từ những lần đó đúc kết được một danh sách kinh nghiệm mà bạn có thể áp dụng ngay khi tìm mua đất. Theo chúng tôi, kinh nghiệm bất động sản vùng ven chỉ thật sự có giá trị khi bạn kiểm tra kỹ ba điều: lộ giới rõ ràng, nguồn nước ổn định và mục đích sử dụng khớp với nhu cầu của mình. Thiếu một trong ba, bạn rất dễ rơi vào cảnh đất khó làm nhà, khó trồng trọt hoặc khó sang tên khi muốn bán lại.
Trong quá trình làm việc, đội ngũ chúng tôi thấy người mua thường vấp ở những chỗ khá giống nhau. Vì vậy bài này sắp xếp các kinh nghiệm theo đúng thứ tự chúng tôi vẫn khuyên khách hàng kiểm tra. Giá đất thay đổi theo địa phương và theo thời điểm, nên bạn luôn cần kiểm chứng lại trước khi xuống tiền. Nếu bạn muốn có thêm góc nhìn về nhà đất ở nhiều địa phương, hãy đọc qua kinh nghiệm bất động sản nhà đất tại các khu vực Việt Nam trước khi đi xem đất thực tế.
Kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất trước khi xuống tiền
Quy hoạch là thứ quyết định thửa đất này sẽ làm được gì trong vài chục năm tới. Có những thửa đất đang trồng cây hàng năm, nhưng trên bản đồ quy hoạch cấp huyện lại nằm trong vùng dự kiến mở đường hoặc khu dân cư. Khi đó, giá mua hôm nay có thể không phản ánh đúng giá trị thật của đất.
Bạn nên tra cứu quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, sau đó xác định thửa đất đã chuyển đổi mục đích hay chưa. Nếu muốn làm nhà ở, đất phải có mục đích ở. Nếu chỉ trồng trọt, đất nông nghiệp là đủ, nhưng đừng kỳ vọng xây nhà kiên cố trên đó. Chúng tôi từng gặp một gia đình mua đất ruộng khá rẻ, định dựng nhà ngay, và phải chờ gần một năm mới hoàn tất thủ tục chuyển đổi.
- Hỏi trực tiếp UBND xã hoặc phường về lộ trình hạ tầng.
- Đất chưa chuyển đổi mục đích thì cần tính thêm thời gian làm thủ tục, có khi mất nhiều tháng.
Đường vào và khoảng cách tới chợ, đầu mối tiêu thụ
Với người làm nông, đường đi là chi phí nằm ngay trong từng chuyến hàng. Đất cách trục đường lớn vài trăm mét thường rẻ hơn đất sát đường, nhưng xe tải phải chạy đoạn đường đất vào mùa mưa. Khi cộng dồn chi phí vận chuyển, khoản tiết kiệm ban đầu có khi không còn đáng kể.
Thửa đất gần trục đường lớn thuận tiện hơn cho việc đưa nông sản ra chợ hay các đầu mối thu mua. Đổi lại, đất sát đường thường được định giá cao hơn. Đây là bài toán cân bằng giữa giá mua và chi phí đi lại về sau, và không có đáp án chung cho mọi trường hợp.
Đừng tin thời gian đi đường trên bản đồ. Hãy thử đi đúng giờ cao điểm, và thử đi vào ngày mưa, vì đó mới là lúc bạn thật sự cần con đường.
Nguồn nước, điện và chất đất quyết định làm được gì trên thửa đất
Nước là thứ không thể thiếu, dù bạn trồng trọt hay làm nhà. Thửa đất có sẵn giếng khoan, hoặc có khả năng đấu nối nước sạch, sẽ giảm rất nhiều rủi ro về sau. Đào giếng mới, nhất là ở một số khu ven đô, có thể tốn kém và không phải lúc nào cũng ra nguồn nước tốt.
Về đất, bạn nên xem độ pH, khả năng thoát nước và tình trạng ngập úng vào mùa mưa. Một mẹo đội ngũ chúng tôi hay áp dụng là hỏi người dân sống lâu năm trong khu vực về những trận lụt gần nhất, vì họ nhớ rõ hơn bất kỳ báo cáo nào. Nguồn nước ngầm ở một số khu vực ven đô đã suy giảm, nên bạn cần khảo sát thực tế thay vì chỉ tin lời người bán.
Xác minh pháp lý và tránh giao dịch thiếu an toàn
Pháp lý là phần dễ bị bỏ qua nhất khi người mua đã lỡ thích thửa đất. Bạn cần kiểm tra sổ đỏ hoặc sổ hồng, xem đất có đang tranh chấp hay bị kê biên không, và có quy hoạch treo nào không. Đừng để cảm xúc lấn át bước kiểm tra này.
Chúng tôi khuyên bạn không nên đặt cọc khi chưa xem bản đồ địa chính. Thông tin pháp lý chỉ đáng tin khi bạn tự xác minh tại văn phòng đăng ký đất đai, không chỉ nghe môi giới nói lại.
Đối chiếu các tiêu chí với nhu cầu của bạn
Để dễ hình dung, bạn có thể đối chiếu từng tiêu chí với mục đích của mình. Gần trục đường lớn thì tiện vận chuyển nhưng giá cao hơn, còn đất có giếng khoan sẵn giúp chủ động nguồn nước nhưng cần kiểm tra chất lượng nước kỹ. Đất đã chuyển đổi mục đích thì làm nhà được ngay, song giá thường nhỉnh hơn và thủ tục ban đầu nhiều hơn. Bất kỳ con số nào bạn thấy trên mạng cũng chỉ mang tính tham khảo, hãy tự điền thông tin thật khi đi khảo sát.
Quan trọng là đừng tin số liệu quảng cáo. Mọi con số về giá, diện tích và khoảng cách bạn đều nên tự kiểm tra, vì nhiều thông tin đã cũ hoặc được thổi phồng.
Chi phí phát sinh thường gặp khi mua đất vùng ven
Giá mua chỉ là một phần của bài toán. Bạn còn phải tính thuế trước bạ, phí công chứng, phí chuyển đổi mục đích nếu cần, và chi phí san lấp mặt bằng. Có thửa đất trũng phải san nền cao thêm cả chục centimet, và khoản này cộng lại không hề nhỏ.
Đội ngũ chúng tôi khuyên bạn nên dành một khoản dự phòng khoảng vài phần trăm giá trị đất để tránh bị động. Mức phí cụ thể mỗi nơi khác nhau, nên hãy tra cứu theo địa phương trước khi lập ngân sách.
Sai lầm thường gặp của người mới mua đất vùng ven
Sai lầm phổ biến nhất là mua theo lời môi giới mà không tự đi khảo sát. Một thửa đất nhìn rất đẹp vào ngày nắng có thể ngập sâu vào mùa mưa. Hãy đến thăm ít nhất hai đến ba lần ở các thời điểm khác nhau.
Người mới cũng hay bỏ qua lịch sử ngập úng và tình trạng hạ tầng tương lai. Đừng chỉ nhìn hiện trạng, hãy hỏi thêm về kế hoạch mở đường, xây cầu hay khu dân cư sắp triển khai trong khu vực. Nếu sau khi có đất bạn muốn tính đến đầu ra cho vụ mùa, có thể đọc thêm cách tối ưu chuỗi cung ứng nông sản cho doanh nghiệp nhỏ để hình dung đường đi của sản phẩm.
Chọn đất theo mục đích: trồng trọt, kinh doanh hay ở lâu dài
Mỗi mục đích có tiêu chí riêng. Đất trồng trọt cần diện tích đủ rộng, nguồn nước và đường vào thuận tiện. Đất kinh doanh cần vị trí dễ tiếp cận khách hàng hoặc đầu mối thu mua. Đất ở lâu dài cần pháp lý rõ ràng và môi trường sống ổn định. Nếu bạn còn phân vân giữa các phương án, hãy cân nhắc kỹ mục đích thật của mình trước khi chọn thửa đất nào.
Chúng tôi cũng thấy nhiều người làm nông muốn kết hợp cả hai: vừa trồng trọt vừa để một phần đất làm chỗ ở. Với cách làm này, bạn nên ưu tiên thửa đất có thể chuyển đổi một phần mục đích, thay vì mua một thửa chỉ được trồng cây.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất vùng ven có cần chuyển đổi mục đích không?
Tùy vào mục đích bạn định dùng. Nếu chỉ trồng trọt thì đất nông nghiệp là đủ. Nếu muốn làm nhà ở, bạn cần đất đã có mục đích ở hoặc phải làm thủ tục chuyển đổi, và thủ tục này có thể kéo dài nhiều tháng.
Đất vùng ven có tăng giá nhanh không?
Có thể tăng nhanh nếu nằm đúng vùng hạ tầng sắp mở, nhưng cũng có nơi tăng chậm hoặc đứng giá nhiều năm. Đừng mua chỉ vì kỳ vọng tăng giá, hãy tính đến khả năng phải chờ lâu.
Người không có kinh nghiệm nên kiểm tra gì đầu tiên?
Hãy kiểm tra quy hoạch và pháp lý trước tiên. Hai thứ này quyết định thửa đất có mua được hay không và làm được gì trên đó. Sau đó mới đến đường vào, nguồn nước và chất đất.
Mua đất vùng ven không quá khó nếu bạn chịu đi khảo sát kỹ và không vội xuống tiền. Hãy bắt đầu bằng việc tra quy hoạch, rồi đến thăm thửa đất vào mùa mưa và hỏi người dân địa phương. Ba việc này đã loại bỏ phần lớn rủi ro mà người mới hay gặp.
