Kinh doanh bất động sản – Hướng dẫn đầy đủ từ A đến Z

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề tiềm năng, mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này, bạn cần trang bị cho mình những kiến thức và kỹ năng cần thiết. Hãy cùng theo dõi bài viết “Kinh doanh bất động sản – Hướng dẫn đầy đủ từ A đến Z” của Kênh tin tức bất động sản HDC để tìm hiểu về tất cả những điều cần biết về kinh doanh bất động sản nhé!

Tổng quan về kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động như xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Vai trò của kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Cụ thể, kinh doanh bất động sản có những vai trò sau:

Tạo ra nguồn vốn đầu tư cho các hoạt động kinh tế – xã hội

Bất động sản là một loại tài sản có giá trị cao, do đó, kinh doanh bất động sản có thể tạo ra nguồn vốn đầu tư lớn cho các hoạt động kinh tế – xã hội như xây dựng, sản xuất, thương mại, dịch vụ,…

Ví dụ, các doanh nghiệp có thể huy động vốn từ thị trường bất động sản để xây dựng nhà máy, xí nghiệp, trung tâm thương mại,… Các cá nhân có thể sử dụng tiền nhàn rỗi để đầu tư vào bất động sản, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế.

Tạo ra việc làm và nâng cao thu nhập cho người dân

Ngành bất động sản tạo ra nhiều việc làm cho người dân ở các lĩnh vực như xây dựng, môi giới, tư vấn, quản lý,… Ngành bất động sản cũng góp phần nâng cao thu nhập cho người dân thông qua việc tạo ra nguồn cung nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại,… đáp ứng nhu cầu của người dân.

Tăng cường giá trị tài sản cho đất đai và bất động sản

Kinh doanh bất động sản góp phần tăng cường giá trị tài sản cho đất đai và bất động sản thông qua việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp,…

Ví dụ, khi một khu vực được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản ở khu vực đó sẽ tăng giá trị.

Xem thêm: Quy trình mua bán nhà đất chi tiết từ A-Z

Giúp phân bổ tài sản hợp lý trong xã hội

Kinh doanh bất động sản giúp phân bổ tài sản hợp lý trong xã hội thông qua việc tạo ra các loại hình bất động sản khác nhau, đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng khác nhau.

Ví dụ, các loại hình bất động sản như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp,… giúp phân bổ tài sản hợp lý trong xã hội.

Nhìn chung, kinh doanh bất động sản là một ngành nghề quan trọng, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Để phát triển kinh tế – xã hội bền vững, cần có sự phát triển của thị trường bất động sản.

Những lợi thế của kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề tiềm năng, mang lại nhiều lợi thế cho các nhà đầu tư. Cụ thể, những lợi thế đó là:

• Lợi nhuận cao: Bất động sản là một loại tài sản có giá trị cao, do đó việc kinh doanh chúng có thể mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản có thể đến từ việc mua bán, cho thuê hoặc phát triển bất động sản.
• Tính thanh khoản cao: Bất động sản là loại tài sản có tính thanh khoản cao, do đó, nhà đầu tư có thể dễ dàng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt khi cần thiết. Tính thanh khoản cao của bất động sản đến từ nhu cầu mua bán, cho thuê bất động sản luôn cao trên thị trường.
• Tính ổn định: Bất động sản là loại tài sản có tính ổn định cao, do đó, nhà đầu tư có thể hạn chế rủi ro khi đầu tư vào bất động sản. Tính ổn định của bất động sản đến từ nhu cầu sử dụng bất động sản của con người luôn tăng cao theo thời gian.

Ngoài ra, kinh doanh bất động sản còn có một số lợi thế khác như:

• Tính độc quyền: Bất động sản là một loại tài sản hữu hạn, do đó, nhà đầu tư có thể tận dụng lợi thế này để tạo ra lợi nhuận.
• Tính đa dạng: Thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm nhiều loại hình bất động sản khác nhau, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Điều này giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn để đầu tư.
• Tiềm năng tăng giá: Bất động sản có xu hướng tăng giá theo thời gian, do đó, nhà đầu tư có thể thu được lợi nhuận từ việc tăng giá bất động sản.

Xem thêm: Xu hướng đầu tư bất động sản 2024: Nơi nào đang “Nóng”

Những rủi ro thường gặp khi kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề tiềm năng, mang lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, lĩnh vực kinh doanh này cũng có những rủi ro nhất định, cần được nhà đầu tư lưu ý.

Rủi ro về giá cả

Giá bất động sản có thể biến động mạnh, do đó, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro nếu đầu tư sai thời điểm.

Ví dụ, nếu nhà đầu tư mua bất động sản vào thời điểm giá bất động sản đang cao, thì khi giá bất động sản giảm, nhà đầu tư sẽ bị lỗ.

Ngược lại, nếu nhà đầu tư mua bất động sản vào thời điểm giá bất động sản đang thấp, thì khi giá bất động sản tăng, nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao.

Để giảm thiểu rủi ro về giá cả, nhà đầu tư cần có kiến thức về thị trường bất động sản, nắm bắt được xu hướng biến động giá bất động sản, đồng thời có phương án đầu tư hợp lý.

Xem thêm: Xu hướng Bất Động Sản 2024 biến đổi ra sao?

Rủi ro về pháp lý

Thị trường bất động sản có nhiều quy định pháp lý phức tạp, do đó, nhà đầu tư cần lưu ý để tránh vi phạm pháp luật.

Ví dụ, nhà đầu tư cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý cho bất động sản trước khi mua bán, cho thuê,… Nhà đầu tư cũng cần tuân thủ các quy định về xây dựng, quy hoạch,… khi phát triển bất động sản.

Để giảm thiểu rủi ro về pháp lý, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản, đồng thời tham khảo ý kiến của luật sư khi cần thiết.

Rủi ro về quản lý

Bất động sản là loại tài sản có giá trị cao, do đó, nhà đầu tư cần có phương án quản lý hợp lý để tránh thất thoát.

Ví dụ, nhà đầu tư cần có kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng bất động sản định kỳ để đảm bảo chất lượng bất động sản. Nhà đầu tư cũng cần có kế hoạch quản lý rủi ro khi cho thuê bất động sản.

Để giảm thiểu rủi ro về quản lý, nhà đầu tư cần có kế hoạch quản lý bất động sản chi tiết, đồng thời có đội ngũ nhân viên quản lý chuyên nghiệp.

Ngoài ra, kinh doanh bất động sản còn có một số rủi ro khác như:

• Rủi ro về thị trường

Thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội,… Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao diễn biến của thị trường để có phương án ứng phó phù hợp.

• Rủi ro về đối tác

Khi hợp tác kinh doanh lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư cần lựa chọn đối tác uy tín, có năng lực để tránh rủi ro.

• Rủi ro về tài chính

Kinh doanh bất động sản cần có nguồn vốn lớn, do đó, nhà đầu tư cần có kế hoạch tài chính hợp lý để tránh rủi ro về tài chính.

Để thành công trong kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm, đồng thời hiểu rõ các rủi ro và có phương án ứng phó phù hợp.

Xem thêm: Bất động sản xanh: Xu hướng bền vững trong ngành địa ốc

Các bước khởi nghiệp kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề tiềm năng, mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này, bạn cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm. Dưới đây là các bước khởi nghiệp kinh doanh bất động sản:

Nghiên cứu thị trường

Bước đầu tiên để khởi nghiệp kinh doanh bất động sản là nghiên cứu thị trường. Nghiên cứu thị trường giúp bạn hiểu rõ nhu cầu của khách hàng, xu hướng thị trường và đối thủ cạnh tranh.

Khi nghiên cứu thị trường, bạn cần tìm hiểu các thông tin sau:

• Nhu cầu của khách hàng đối với các loại hình bất động sản như thế nào?
• Xu hướng thị trường bất động sản như thế nào?
• Các đối thủ cạnh tranh trong khu vực đang hoạt động như thế nào?

Lập kế hoạch kinh doanh

Kế hoạch kinh doanh là bản hướng dẫn cho hoạt động kinh doanh của bạn. Kế hoạch kinh doanh cần bao gồm các thông tin sau:

• Mục tiêu kinh doanh
• Chiến lược kinh doanh
• Kế hoạch tài chính
• Kế hoạch marketing

Khi lập kế hoạch kinh doanh, bạn cần xác định rõ mục tiêu kinh doanh của mình là gì? Bạn sẽ kinh doanh loại hình bất động sản nào? Bạn sẽ nhắm đến đối tượng khách hàng nào? Bạn sẽ sử dụng nguồn vốn nào để kinh doanh? Bạn sẽ triển khai các hoạt động marketing như thế nào?

Tìm kiếm nguồn vốn

Kinh doanh bất động sản cần có nguồn vốn lớn. Bạn có thể huy động vốn từ các nguồn sau:

• Vốn tự có
• Vốn vay ngân hàng
• Vốn góp của các nhà đầu tư khác

Khi tìm kiếm nguồn vốn, bạn cần cân nhắc khả năng tài chính của mình và các điều kiện vay vốn của ngân hàng.

Xem thêm: Kinh nghiệm mua nhà bạn nhất định phải biết

Xây dựng đội ngũ

Để kinh doanh bất động sản thành công, bạn cần xây dựng một đội ngũ nhân viên có năng lực và chuyên môn. Đội ngũ nhân viên của bạn cần bao gồm các vị trí sau:

• Quản lý
• Nhân viên kinh doanh
• Nhân viên pháp lý
• Nhân viên marketing

Khi xây dựng đội ngũ, bạn cần lựa chọn những người có kinh nghiệm và năng lực phù hợp với yêu cầu công việc.

Xây dựng thương hiệu

Thương hiệu là yếu tố quan trọng giúp bạn tạo dựng uy tín và niềm tin với khách hàng. Bạn cần xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp của mình theo các bước sau:

• Xác định giá trị cốt lõi của doanh nghiệp
• Phát triển nhận diện thương hiệu
• Xây dựng chiến lược marketing

Hoạt động kinh doanh

Sau khi đã hoàn thành các bước trên, bạn có thể bắt đầu hoạt động kinh doanh. Trong quá trình kinh doanh, bạn cần theo dõi sát sao thị trường và điều chỉnh kế hoạch kinh doanh cho phù hợp.

Một số lưu ý khi khởi nghiệp kinh doanh bất động sản:

• Tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp, có nhiều biến động. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản trước khi bắt đầu kinh doanh.

• Chuẩn bị nguồn vốn đầy đủ

Kinh doanh bất động sản cần có nguồn vốn lớn. Do đó, bạn cần chuẩn bị nguồn vốn đầy đủ trước khi bắt đầu kinh doanh.

• Tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý

Thị trường bất động sản có nhiều quy định pháp lý phức tạp. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý trước khi bắt đầu kinh doanh.

• Xây dựng chiến lược kinh doanh rõ ràng

Chiến lược kinh doanh là yếu tố quan trọng giúp bạn thành công trong kinh doanh bất động sản. Do đó, bạn cần xây dựng chiến lược kinh doanh rõ ràng trước khi bắt đầu kinh doanh.

• Tích lũy kinh nghiệm

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề đòi hỏi nhiều kinh nghiệm. Do đó, bạn cần tích lũy kinh nghiệm thông qua học hỏi, thực hành và trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực này.

Các loại hình kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm nhiều loại hình bất động sản khác nhau, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Do đó, các nhà đầu tư có thể lựa chọn loại hình kinh doanh bất động sản phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình. Dưới đây là một số loại hình phổ biến:

Kinh doanh mua bán bất động sản

Đây là loại hình kinh doanh phổ biến nhất trong lĩnh vực bất động sản. Nhà đầu tư mua bất động sản với giá thấp và bán lại với giá cao để thu lợi nhuận.

Kinh doanh cho thuê bất động sản

Kinh doanh cho thuê bất động sản có tính ổn định cao, phù hợp với những nhà đầu tư có nguồn vốn hạn chế. Nhà đầu tư mua bất động sản để cho thuê, thu tiền thuê hàng tháng hoặc hàng năm.

Hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản bao gồm:

• Cho thuê trực tiếp: Chủ sở hữu bất động sản tự tìm kiếm khách hàng và ký hợp đồng cho thuê.

• Cho thuê qua môi giới: Sử dụng dịch vụ của công ty môi giới bất động sản để tìm kiếm khách hàng và ký hợp đồng cho thuê.

• Quản lý bất động sản cho thuê: Cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành và bảo trì bất động sản cho thuê.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Nhà đầu tư cung cấp các dịch vụ bất động sản như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản,… Loại hình kinh doanh này không cần nhiều vốn, phù hợp với những người có kinh nghiệm và kiến thức trong lĩnh vực bất động sản.

Kinh doanh đầu tư phát triển bất động sản

Nhà đầu tư mua đất và xây dựng các dự án bất động sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại,… Loại hình kinh doanh này có tiềm năng lợi nhuận cao nhưng cũng có nhiều rủi ro.

Xem thêm: Có nên mua nhà chung cư năm 2024?

Bất động sản nghỉ dưỡng

Nhà đầu tư mua đất và xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như resort, khách sạn, khu du lịch,… Loại hình kinh doanh này phù hợp với những khu vực có tiềm năng du lịch.

Kinh doanh bất động sản công nghiệp

Nhà đầu tư mua đất và xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất,… Loại hình kinh doanh này phù hợp với những khu vực có tiềm năng phát triển công nghiệp.

Kinh doanh bất động sản thương mại

Nhà đầu tư mua đất và xây dựng các trung tâm thương mại, siêu thị,… Loại hình kinh doanh này phù hợp với những khu vực có dân cư đông đúc.

Kinh doanh bất động sản nhà ở

Bất động sản nhà ở phù hợp với những khu vực có nhu cầu nhà ở cao. Nhà đầu tư mua đất và xây dựng các dự án nhà ở như chung cư, nhà phố, biệt thự,…

Hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở bao gồm:

• Mua bán nhà ở: Mua nhà từ chủ sở hữu hiện tại và bán lại cho người mua mới.

• Cho thuê nhà ở: Cho thuê nhà cho người có nhu cầu sinh sống hoặc kinh doanh.

• Đầu tư vào nhà ở: Mua nhà để chờ tăng giá hoặc cho thuê sinh lời.

• Quản lý nhà ở: Quản lý vận hành, khai thác các dự án nhà ở như chung cư, khu đô thị.

• Dịch vụ môi giới bất động sản nhà ở: Giới thiệu người mua và người bán nhà để họ giao dịch với nhau, thu phí môi giới.

• Dịch vụ tư vấn bất động sản nhà ở: Cung cấp thông tin, tư vấn cho khách hàng về thị trường nhà ở, lựa chọn nhà phù hợp, thủ tục pháp lý liên quan.

Kinh doanh bất động sản nông nghiệp

Nhà đầu tư mua đất và xây dựng các dự án bất động sản nông nghiệp như trang trại, khu chăn nuôi,… Loại hình kinh doanh này phù hợp với những khu vực có tiềm năng phát triển nông nghiệp. Các tài sản này gồm:

• Đất nông nghiệp: Đất được sử dụng cho mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản.

• Trang trại: Khu đất được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, bao gồm nhà ở, chuồng trại, hệ thống tưới tiêu, máy móc, thiết bị…

• Rừng trồng: Khu vực được trồng cây lấy gỗ, cây công nghiệp hoặc cây ăn quả.

• Khu du lịch sinh thái: Khu vực được quy hoạch để phát triển du lịch gắn liền với hoạt động nông nghiệp.

Kinh doanh bất động sản văn hóa

Kinh doanh bất động sản văn hóa là một lĩnh vực mới nổi tập trung vào mua bán, cho thuê, đầu tư và quản lý các tài sản bất động sản gắn liền với hoạt động văn hóa nhằm mục đích sinh lợi. Các tài sản này bao gồm:

• Di tích lịch sử, văn hóa: Di tích được Nhà nước xếp hạng, bảo tồn và phát huy giá trị.

• Bảo tàng, nhà trưng bày: Nơi trưng bày các hiện vật, tài liệu lịch sử, văn hóa.

• Khu di tích khảo cổ: Nơi lưu giữ dấu vết của các nền văn hóa, lịch sử trong quá khứ.

• Làng nghề truyền thống: Nơi lưu giữ và phát triển các nghề thủ công truyền thống.

• Phố cổ, khu phố văn hóa: Nơi lưu giữ những giá trị văn hóa, kiến trúc độc đáo.

Lựa chọn loại hình bất động sản để kịnh doanh

Khi lựa chọn loại hình kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố sau:

• Khả năng tài chính

Kinh doanh bất động sản cần có nguồn vốn lớn, do đó nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng tài chính của mình trước khi lựa chọn loại hình kinh doanh.

• Kiến thức và kinh nghiệm

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề đòi hỏi nhiều kiến thức và kinh nghiệm. Do đó, nhà đầu tư cần có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực này trước khi lựa chọn loại hình kinh doanh.

• Thị trường

Nhà đầu tư cần nghiên cứu thị trường để xác định loại hình kinh doanh phù hợp với nhu cầu của khách hàng và khả năng sinh lời.

• Rủi ro

Kinh doanh bất động sản cũng có những rủi ro nhất định, do đó nhà đầu tư cần cân nhắc rủi ro trước khi lựa chọn loại hình kinh doanh.

Các vấn đề pháp lý trong kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề có nhiều quy định pháp lý phức tạp. Do đó, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý trước khi tham gia hoạt động kinh doanh nhà đất. Dưới đây là một số vấn đề pháp lý cần lưu ý khi kinh doanh:

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Các loại giấy tờ pháp lý cần có khi kinh doanh bất động sản

Khi kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) đối với bất động sản mà nhà đầu tư đang kinh doanh.
• Giấy phép xây dựng đối với bất động sản mà nhà đầu tư đang xây dựng để kinh doanh.
• Các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của bất động sản.
• Các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là một loại hợp đồng dân sự, do đó cần tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, hợp đồng này còn phải tuân thủ các quy định riêng của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Các quy định về thuế

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh, do đó các nhà đầu tư cần thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.

Một số rủi ro pháp lý khi kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản có nhiều rủi ro pháp lý, bao gồm:

• Vi phạm các quy định về điều kiện kinh doanh

Nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật, thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

• Vi phạm các quy định về giấy tờ pháp lý

Nếu các nhà đầu tư không có đầy đủ các giấy tờ pháp lý theo quy định, thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị buộc bồi thường thiệt hại.

• Vi phạm các quy định về hợp đồng kinh doanh

Nếu các nhà đầu tư vi phạm các quy định về hợp đồng kinh doanh lĩnh vực bất động sản, thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị buộc bồi thường thiệt hại.

• Vi phạm các quy định về thuế

Nếu các nhà đầu tư không thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định, thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Để hạn chế rủi ro pháp lý khi kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư cần lưu ý các vấn đề sau:

• Nghiên cứu kỹ các quy định pháp lý liên quan đến kinh doanh bất động sản.
• Tham khảo ý kiến của luật sư khi có vướng mắc về pháp lý.
• Thực hiện đúng các quy định pháp lý khi kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề đầy tiềm năng nhưng cũng đầy thử thách. Để thành công trong lĩnh vực này, bạn cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm. Hy vọng bài viết trên đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích để bắt đầu sự nghiệp kinh doanh bất động sản của mình.